Zahl der Grundstücksverkäufe im Jahr 2022 rückläufig

Schwerin • Die Gesamtanzahl der Kaufverträge ist mit 573 Verträgen um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Es wurden weniger Wohnungen gebaut, sodass der Verkauf von Wohn- und Teileigentum um 200 Verträge zurückgegangen ist. Der Flächenumsatz beträgt 1.029.000 m² und erreicht nur noch 60 Prozent des Vorjahresniveaus. Der Flächenumsatz unterliegt durch den Verkauf unterschiedlich großer Flächen regelmäßig starken Schwankungen.

In der Landeshauptstadt Schwerin wurden im Jahr 2022 insgesamt 274 Millionen Euro für Grundstücke ausgegeben, das sind 32 Prozent weniger als im Jahr 2021, aber im langfristigen Vergleich immer noch 72 Prozent über dem Mittel von 159 Millionen Euro.

Baugrundstücke für den Eigenheimbau

Im Jahr 2022 wurden 27 Grundstücke für den Bau von Eigenheimen veräußert, 18 davon im neuen Baugebiet „Warnitz – Kirschenhöfer Weg II“, die anderen sind Baulücken, verteilt über das Stadtgebiet. Die Schaffung neuer Baugebiete in Schwerin ist in der Planung.

Bebaute Grundstücke

Für individuell genutzte Wohnhäuser sind die preisbestimmenden Merkmale die Lage des Grundstückes, das Baujahr und der Bau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes. Die durchschnittlichen Erlöse pro Quadratmeter Wohnfläche liegen für sanierte Objekte beziehungsweise Neubauten bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 2.830 und 3.150 €/m² und bei Doppelhaushälften sowie Reihenendhäusern zwischen 2.380 und 3.390 €/m². Bei Reihenmittelhäusern liegt das Preisniveau zwischen 1.870 und 3.400 €/m². Damit sind die Preise größtenteils gestiegen. In der Kategorie Baujahr 1991 bis 3 Jahre vor Auswertestichtag für Einfamilienhäuser sind die Preise um 430 €/m² gestiegen, für Neubauten liegen die Preise um Ø 200 €/m² Wohnfläche höher. Die Preise für sanierte Mehrfamilienhäuser der Baujahresklasse bis 1949 in der Schweriner Innenstadt sind im Durchschnitt um 10 % auf 1.800 €/m² Wohnfläche innerhalb eines Jahres gestiegen. Auch für sanierte Wohn- und Geschäftshäuser mit Baujahren bis 1949 wurde im Mittel 10 % mehr als im Vorjahr gezahlt.

Wohn- und Teileigentum

Es wurden im Berichtsjahr 241 Verträge zu Wohn- und Teileigentum zugeleitet, nach 441 Verträgen im Jahr 2021. Nach 172 Verkäufen im Jahr 2021 wurden im Berichtsjahr nur noch 38 Wohnungen im Erstverkauf veräußert. Die Kaufpreise bei einer Weiterveräußerung von Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien mit normaler Ausstattung sind um 260 €/m² gestiegen und liegen bei 2.220 €/m² Wohnfläche. Hochwertige und komfortable Eigentumswohnungen im Neubau werden im Erstverkauf durchschnittlich zu einem Preis von 5.510 €/m² Wohnfläche verkauft, das sind 1.000 €/m² mehr als im Vorjahr.

Einschätzung Immobilienmarkt 1. Halbjahr 2023

Überblick

Das Angebot an Immobilien in Schwerin wird im Vergleich zu den Vorjahren größer, während die Nachfrage sinkt. Gründe dafür sind gestiegene Baukosten für Neubauten, einhergehend mit einem Zinsanstieg für Baukredite, aber auch gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten. Es besteht die Unsicherheit über die Höhe von Investitionskosten aufgrund neuer Heizungs- und Wärmedämmvorgaben. Auch Investoren sind zurückhaltend, da die Renditemöglichkeiten geringer werden. Gleichzeitig bietet sich die Möglichkeit für Kaufinteressenten, wieder unter mehreren Objekten auswählen zu können und beim Preis einen Verhandlungsspielraum zu haben.

Grundstückstransaktionen

Im ersten Halbjahr 2023 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin 215 Grundstückskaufverträge zugeleitet. Im gleichen Vorjahreszeitraum wurden 318 Grundstückstransaktionen verzeichnet. Das entspricht einem Rückgang um 32 Prozent.

Teilmärkte

Einfamilienhäuser in Schwerin sind im Vergleich zum Vorjahr günstiger geworden, in der Baujahresklasse 1991 bis 2018 kostet ein Objekt im Durchschnitt 410.000 €, im Vorjahr waren es noch 440.000 €. In der Baujahresklasse 1950 bis 1990 liegt der Mittelwert für ein Einfamilienhaus bei 360.000 €, während im Vorjahr noch 390.000 € gezahlt wurden. Hier ist ein Preisrückgang von knapp 10 % zu verzeichnen.

Im ersten Halbjahr 2023 wurden 94 Eigentumswohnungen verkauft, 28 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum mit 130 Wohnungen. Die Preise sind hier jedoch stabil. So wurden aktuell Wohnungen mit einer Größe von durchschnittlich 75 m² und einfacher bis mittlerer Ausstattung für 2.170 €/m² Wohnfläche verkauft, während im Vorjahr für vergleichbare Wohnungen im Mittel 2.150 €/m² gezahlt wurden.

Es wurden im Jahr 2023 bisher drei (Vorjahreszeitraum 16) Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau sowie zwei (Vorjahreszeitraum vier) gewerblich nutzbare Baugrundstücke veräußert.

Ulrich Frisch, Vorsitzender Gutachterausschuss für Grundstückswerte